Por Cubo Report – 24/08/2025 – 14:20

Fonte: Portal – www.contábeis.com.br

Com a criação do IBS e da CBS, proprietários que vivem da renda de aluguéis terão aumento da carga tributária e precisarão rever estratégias de investimento.

O que muda com a Reforma Tributária

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que, a partir de 2026, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo IRPF e passará a estar sujeita também ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Essa mudança afeta diretamente famílias e investidores que utilizam os aluguéis como fonte de renda, especialmente durante a fase de transição do sistema tributário, prevista para ocorrer de 2026 a 2032.

Quem será impactado

Segundo o artigo 251 da LC 214/2025, o recolhimento de IBS e CBS será obrigatório para pessoas físicas que:

• Possuírem mais de três imóveis alugados;
• Obtiverem receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.

Atenção: mesmo que o limite seja ultrapassado em até 20% dentro do ano, o locador já passa a se enquadrar nas novas regras.

Como será a transição

• 2026-2027 → Alíquotas simbólicas de IBS e CBS;
• 2028 em diante → aumento progressivo das novas alíquotas e redução de ISS, PIS e Cofins;
• 2033 → extinção dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e da CBS.

Para pessoas físicas, isso significa aumento gradual da carga tributária sobre os aluguéis a cada etapa da transição.

Redutores previstos em lei

Para amenizar o impacto, a legislação trouxe mecanismos de redução:

• 70% de redução na base de cálculo para locação, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis;
• Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial;
• 50% de redução da base de cálculo em vendas de imóveis;
• Para imóveis adquiridos até 31/12/2026: cálculo pelo menor valor entre custo atualizado pelo IPCA ou valor de referência oficial.

Locação por temporada terá regras diferentes

Contratos de até 90 dias serão equiparados a serviços de hospedagem (Airbnb, Booking, pousadas etc.).
Nesse caso, o redutor será de apenas 40%, resultando em carga tributária efetiva mais alta que a locação residencial tradicional.

Efeitos no mercado imobiliário

A nova tributação deve gerar dois cenários possíveis:

1. Aumento dos preços de aluguel, caso os proprietários repassem os custos ao inquilino;
2. Redução da atratividade do investimento em imóveis, podendo levar parte dos investidores a migrar para outros ativos financeiros.

Papel estratégico da contabilidade

Com a implementação dos novos tributos, locadores pessoas físicas precisarão lidar com novas obrigações acessórias.
Profissionais contábeis serão essenciais para:

• Projetar o impacto da carga tributária até 2033;
• Orientar sobre enquadramento correto;
• Indicar alternativas de planejamento tributário legal.

Box Resumo – Impactos da Reforma Tributária nas Locações

• Entra em vigor em 2026
• Locadores PF com +3 imóveis e receita > R$ 240 mil/ano pagarão IBS e CBS
• Transição 2026-2032, aplicação integral em 2033
• Redutores: 70% na base de cálculo, R$ 600 por imóvel, 50% em vendas
• Locação por temporada: carga maior (redução de apenas 40%)
• Necessário acompanhamento contábil para adequação